Site aidatlarına yönelik yeni düzenlemeye uzmanlar ne dedi?

Gayrimenkul hukukçuları ve uzmanlar, fahiş site aidatlarına karşı yürürlüğe giren düzenlemelerin, yüksek aidat artışları ile keyfi işletme bütçesi uygulamalarının önüne geçerek taraflar ortasındaki uyuşmazlıkları azaltacağını belirtti.

Fahiş site aidatlarına yönelik düzenlemeleri de içeren Tapu Kanunu ile Birtakım Kanunlarda ve 375 sayılı Kanun Kararında Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, Resmi Gazete’de yayımlandı.

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca hazırlanan kanunun “zemin ve temel etüt kuruluşları ve hizmeti” ile ilgili kısmı 31 Aralık 2026’da devreye alınacak, başka kararlar ise 22 Mayıs prestijiyle yürürlüğe girdi.

Gayrimenkul hukukçuları ve uzmanlar, kelam konusu düzenlemelere ait AA muhabirine değerlendirmelerde bulundu.

“Tartışma konusu olan uygulamaların önüne geçiliyor”

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yapılan değişiklikle kıymetli bir eşiğin aşıldığını belirterek, “Türkiye’de uzun yıllardır site ve apartman idarelerinde önemli tartışmalara yol açan, vakit zaman yolsuzluk savlarıyla gündeme gelen ve kimi sitelerin makûs niyetli şahısların denetimine geçmesi olarak nitelendirilen durumların önüne geçiliyor.” dedi.

Eski düzenlemede idarelerin aidatların temelini oluşturan işletme bütçesini rastgele bir üst hudut olmadan hazırlayabildiğini belirten Kiraz, bunun kiracıları yüksek aidatlara mahkum ettiğini, mal sahiplerini ise genel konsey toplanana kadar çaresiz bıraktığını söyledi.

Kiraz, genel konseylere iştirakin düşük olmasının idareleri cesaretlendirdiğini ve bu olumsuz tablonun daima devam ettiğini lisana getirerek, birtakım sitelerde çekilmez aidat sayılarının ortaya çıkabildiğine dikkati çekti.

Yeni düzenlemeyle apartman yahut sitelerde idarelerin işletme bütçesi (aidat) hazırlayabileceklerinin fakat bunun yalnızca 3 ay için geçerli olacağının altını çizen Kiraz, aidatlardaki artışın yine değerleme oranını geçemeyeceğini, üç ay içerisinde olağan ya da fevkalâde kat malikleri genel konseyinin toplanması gerektiğini anlattı.

Kiraz, genel konseyde belirlenecek aidatların sonraki periyot için geçerli olacağını kaydetti.

“Yöneticinin tekrar avans toplama yetkisi kaldırıldı”

Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Ali Yüksel de evvelki düzenlemeye nazaran yöneticinin bir takvim yılı içinde bina yahut siteye yapılacak harcamalar için kat malikleri toplantısında alınmış bir karar olmadan kendi belirlediği sayısı avans olarak toplayabildiğini belirterek, kelamlarını şöyle sürdürdü:

“Yönetici, kendi inisiyatifiyle maliklere istişareden yahut karar almadan, yüksek yahut bazen keyfi avans toplayabiliyordu. Bitince tekrar avans talep edebiliyordu. Bu durum maliklerin toplantılara gelmemesi nedeniyle mülk sahiplerinin kontrolünden kaçan bir bahisti. Kiracıların ise bu sayıya itiraz hakkı yoktu. Yöneticinin burada tekrar avans toplama yetkisi kaldırıldı. Malikler tarafından işletme projesi onaylandığında ise bu avans uygulaması kalkacak.”

“Genel şurada yapılacak aidat artırımında üst hudut bulunmuyor”

Ali Yüksel, yasanın evvelki haline nazaran yöneticinin yılbaşında işletme projesi hazırlayıp aidatları belirleyebildiğini lisana getirerek, şu bilgileri verdi:

“Yapılan değişiklikle, işletme projesinin hazırlanıp onaylanmasında kat maliklerinin yetkisi artırılırken yöneticilerin keyfi aidat ve avans toplamasının önüne geçiliyor. Yönetici, sadece süreksiz işletme projesi hazırlayabilecek ve en fazla üç ay geçerli olacak. Aidatlar, tekrar değerleme oranı kadar artırılabilecek. Keyfi aidat artışlarının önüne geçiliyor lakin kat malikleri genel şurasında belirlenecek aidat artışları için üst hudut uygulanmayacak. Öte yandan toplu yapılarda idare planı değişikliği için gereken çoğunluk oranı 5’te 4’ten 3’te 2’ye düşürüldü. Buna karşılık ferdi binalarda bu oran hala 5’te 4 olarak kaldı.”

Kat malikleri kurulu dışında yapılan sınırsız aidat artışlarının önüne geçilmesi bekleniyor

Türkiye Kentsel Tesis İdare Derneği (TRKTYD) Genel Başkanı Suat Sandalcı da kelam konusu değişikliklere ait, “Türkiye’de milyonlarca vatandaşın yaşadığı apartman ve sitelerde uzun yıllardır tartışma konusu olan aidat artışları, idare şeffaflığı ve profesyonel kontrol süreçleriyle ilgili kıymetli bir eşik aşıldı. Yeni düzenlemeler, kesim temsilcileri tarafından ‘site idarelerinde kurumsallaşmanın başlangıcı’ olarak bedellendiriliyor.” dedi.

Son düzenlemeleri dal ismine atılmış çok kıymetli bir adım olarak gördüklerini vurgulayan Sandalcı, yeni düzenlemeyle kat malikleri kurulu dışında yapılan yüksek aidat artışlarının sonlandırılmasının vatandaş açısından hami bir model oluşturduğunu anlattı.

Sandalcı, artık mali gerekçesiz ve denetimsiz aidat belirlenmesinin önüne geçileceğini belirterek, bu yaklaşımın hem site sakinlerinin mağduriyetini azaltacağının hem de idarelere hesap verme yükümlülüğü getireceğinin altını çizdi.

“Büyük sitelerin idare planı değişikliklerinde karar alma süreçleri kolaylaştı”

Suat Sandalcı, toplu yapılardaki idare planı değişikliklerinde aranan çoğunluk kuralının tekrar düzenlenmesinin büyük sitelerde karar alma süreçlerini kolaylaştıracağını söyledi.

Bu değişikliklerin gelecekte çıkması beklenen “Müstakil Site İdaresi Kanunu’nun” altyapısını oluşturduğunu lisana getiren Sandalcı, dalda asıl büyük dönüşümün bu müstakil düzenlemeyle yaşanacağını, yeni modelde site idare şirketleri için lisans, kontrol, mali yeterlilik ve sertifikalı yönetici uygulamalarının gündemde olduğunu anlattı.

Sandalcı, artık herkesin kolay kolay “site yöneticisi” yahut “site idare şirketi sahibi” olduğu periyodun sona ereceğini, yeni devirde bölümün lisanslı, eğitimli, denetlenen ve kurumsal yapıya dönüşeceğini vurguladı.

“Uyuşmazlıkların azaltılması amaçlanıyor”

Gayrimenkul hukukçusu avukat Çiğdem Kezer de son vakitlerde kiracılar ile mesken sahipleri ortasındaki ihtilaflar nedeniyle sulh hukuk mahkemelerindeki belge yükünün arttığını belirterek, bu değişiklikle fahiş aidat artışlarının önüne geçilmesinin, idare planı değişikliklerinin denetimli yapılmasının ve malik iradesinin zayıflaması nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlıkların azaltılmasının amaçlandığını söyledi.

Yeni düzenlemeyle malik iradesinin korunmasının temel olduğunu vurgulayan Kezer, ortak hayat kurallarının daha demokratik halde belirlenmesinin ve idare planının keyfi biçimde değiştirilmesinin önüne geçilmesinin hedeflendiğini anlattı.

Kezer, düzenlemenin aidat hesaplaması, ortak alan kullanımı ve kiralama sınırlamaları üzere bahislerde maliklerin hukuksal teminatını artıracağını lisana getirdi.

“Kısa vadede fevkalâde genel konsey talepleri artış gösterebilir”

Avukat Kezer, düzenleme sonrası idare şirketlerinin yetki hudutlarının, hizmet bedellerinin ve kontrat fesih süreçlerinin daha fazla dava konusu olabileceğini belirterek, “Her ne kadar düzenleme uyuşmazlıkları azaltmayı hedeflese de kısa vadede iptal davaları, aidat itirazları, yönetim kurulu yetki uyuşmazlıkları ve harika genel konsey talepleri artış gösterebilir.” diye konuştu.

Kezer, düzenlemenin idare süreçlerinde şeffaflığı artırmayı, aidatların denetlenebilirliğini sağlamayı ve kat maliklerinin haklarını güçlendirmeyi amaçlayan ıslahat niteliği taşıdığını söz etti.