Fahiş aidat periyodu bitti: İdareye ‘3 ay’ hududu

Uzun yıllardır site ve apartman idarelerinde önemli tartışmalara yol açan fahiş site aidatlarına yönelik yeni düzenlemeyle kritik eşik aşıldı.

Yeni düzenlemenin şeffaflığı artıracağını belirten uzmanlar, keyfi uygulamaların önüne geçilerek, taraflar ortasındaki uyuşmazlıkları azalmasını bekliyor.

Fahiş aidat artışları, uzun yıllardır site ve apartman idarelerinden önemli tartışmalara neden oluyordu.

Site aidatlarına düzenleme getiren yeni yasa değişikliğiyle birlikte uzmanlar, idarelerde şeffaflığı artıracağını ve makûs niyetli uygulamaları engelleyeceğini belirtiyor.

Fahiş site aidatlarına yönelik düzenlemeleri de içeren Tapu Kanunu ile Birtakım Kanunlarda ve 375 sayılı Kanun Kararında Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, Resmi Gazete’de yayımlandı.

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca hazırlanan kanunun “zemin ve temel etüt kuruluşları ve hizmeti” ile ilgili kısmı 31 Aralık 2026’da devreye alınacak, öbür kararlar ise 22 Mayıs prestijiyle yürürlüğe girdi.

Gayrimenkul hukukçuları ve uzmanlar, kelam konusu düzenlemelere ait değerlendirmelerde bulundu.

Uzmanlar, fahiş site aidatlarına karşı yürürlüğe giren düzenlemelerin, yüksek aidat artışları ile keyfi işletme bütçesi uygulamalarının önüne geçerek taraflar ortasındaki uyuşmazlıkları azaltacağını belirtti.

“TARTIŞMA KONUSU OLAN UYGULAMALARIN ÖNÜNE GEÇİLİYOR”

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yapılan değişiklikle değerli bir eşiğin aşıldığını belirterek, “Türkiye’de uzun yıllardır site ve apartman idarelerinde önemli tartışmalara yol açan, vakit zaman yolsuzluk savlarıyla gündeme gelen ve kimi sitelerin makus niyetli bireylerin denetimine geçmesi olarak nitelendirilen durumların önüne geçiliyor.” dedi.

Eski düzenlemede idarelerin aidatların temelini oluşturan işletme bütçesini rastgele bir üst hudut olmadan hazırlayabildiğini belirten Kiraz, bunun kiracıları yüksek aidatlara mahkum ettiğini, mal sahiplerini ise genel şura toplanana kadar çaresiz bıraktığını söyledi.

“3 AY İÇİN GEÇERLİ OLACAK”

Kiraz, genel suralara iştirakin düşük olmasının idareleri cesaretlendirdiğini ve bu olumsuz tablonun daima devam ettiğini lisana getirerek, kimi sitelerde çekilmez aidat sayılarının ortaya çıkabildiğine dikkati çekti.

Yeni düzenlemeyle apartman yahut sitelerde idarelerin işletme bütçesi (aidat) hazırlayabileceklerinin lakin bunun yalnızca 3 ay için geçerli olacağının altını çizen Kiraz, aidatlardaki artışın yine değerleme oranını geçemeyeceğini, üç ay içerisinde olağan ya da fevkalâde kat malikleri genel konseyinin toplanması gerektiğini anlattı.

Kiraz, genel heyette belirlenecek aidatların sonraki devir için geçerli olacağını kaydetti.

 “YÖNETİCİNİN TEKRAR AVANS TOPLAMA YETKİSİ KALDIRILDI”

Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Ali Yüksel de evvelki düzenlemeye nazaran yöneticinin bir takvim yılı içinde bina yahut siteye yapılacak harcamalar için kat malikleri toplantısında alınmış bir karar olmadan kendi belirlediği sayısı avans olarak toplayabildiğini belirterek, kelamlarını şöyle sürdürdü:

“Yönetici, kendi inisiyatifiyle maliklere istişareden yahut karar almadan, yüksek yahut bazen keyfi avans toplayabiliyordu. Bitince tekrar avans talep edebiliyordu. Bu durum maliklerin toplantılara gelmemesi nedeniyle mülk sahiplerinin kontrolünden kaçan bir mevzuydu.

Kiracıların ise bu sayıya itiraz hakkı yoktu. Yöneticinin burada tekrar avans toplama yetkisi kaldırıldı. Malikler tarafından işletme projesi onaylandığında ise bu avans uygulaması kalkacak.”

 “GENEL ŞURADA YAPILACAK AİDAT ARTIRIMINDA ÜST HUDUT BULUNMUYOR”

Ali Yüksel, yasanın evvelki haline nazaran yöneticinin yılbaşında işletme projesi hazırlayıp aidatları belirleyebildiğini lisana getirerek, şu bilgileri verdi:

“Yapılan değişiklikle, işletme projesinin hazırlanıp onaylanmasında kat maliklerinin yetkisi artırılırken yöneticilerin keyfi aidat ve avans toplamasının önüne geçiliyor. Yönetici, sadece süreksiz işletme projesi hazırlayabilecek ve en fazla üç ay geçerli olacak. Aidatlar, tekrar değerleme oranı kadar artırılabilecek.

Keyfi aidat artışlarının önüne geçiliyor fakat kat malikleri genel heyetinde belirlenecek aidat artışları için üst hudut uygulanmayacak.

Öte yandan toplu yapılarda idare planı değişikliği için gereken çoğunluk oranı 5’te 4’ten 3’te 2’ye düşürüldü. Buna karşılık ferdî binalarda bu oran hala 5’te 4 olarak kaldı.”

“KORUYU BU MODELLE, MAĞDURİYETLER AZALACAK”

Türkiye Kentsel Tesis İdare Derneği (TRKTYD) Genel Başkanı Suat Sandalcı da kelam konusu değişikliklere ait, “Türkiye’de milyonlarca vatandaşın yaşadığı apartman ve sitelerde uzun yıllardır tartışma konusu olan aidat artışları, idare şeffaflığı ve profesyonel kontrol süreçleriyle ilgili kıymetli bir eşik aşıldı. Yeni düzenlemeler, bölüm temsilcileri tarafından ‘site idarelerinde kurumsallaşmanın başlangıcı’ olarak bedellendiriliyor.” dedi.

Son düzenlemeleri bölüm ismine atılmış çok değerli bir adım olarak gördüklerini vurgulayan Sandalcı, yeni düzenlemeyle kat malikleri kurulu dışında yapılan yüksek aidat artışlarının sonlandırılmasının vatandaş açısından esirgeyici bir model oluşturduğunu anlattı.

Sandalcı, artık mali gerekçesiz ve denetimsiz aidat belirlenmesinin önüne geçileceğini belirterek, bu yaklaşımın hem site sakinlerinin mağduriyetini azaltacağının hem de idarelere hesap verme yükümlülüğü getireceğinin altını çizdi.

 “BÜYÜK SİTE İDARELERİNDE KARAR ALMA SÜREÇLERİ KOLAYLAŞTI”

Suat Sandalcı, toplu yapılardaki idare planı değişikliklerinde aranan çoğunluk koşulunun yine düzenlenmesinin büyük sitelerde karar alma süreçlerini kolaylaştıracağını söyledi.

Bu değişikliklerin gelecekte çıkması beklenen “Müstakil Site İdaresi Kanunu’nun” altyapısını oluşturduğunu lisana getiren Sandalcı, bölümde asıl büyük dönüşümün bu müstakil düzenlemeyle yaşanacağını, yeni modelde site idare şirketleri için lisans, kontrol, mali yeterlilik ve sertifikalı yönetici uygulamalarının gündemde olduğunu anlattı.

Sandalcı, artık herkesin kolay kolay “site yöneticisi” yahut “site idare şirketi sahibi” olduğu periyodun sona ereceğini, yeni devirde bölümün lisanslı, eğitimli, denetlenen ve kurumsal yapıya dönüşeceğini vurguladı.

“UYUŞMAZLIKLARIN AZALTILMASI AMAÇLANIYOR”

Gayrimenkul hukukçusu avukat Çiğdem Kezer de son vakitlerde kiracılar ile konut sahipleri ortasındaki ihtilaflar nedeniyle sulh hukuk mahkemelerindeki evrak yükünün arttığını belirterek, bu değişiklikle fahiş aidat artışlarının önüne geçilmesinin, idare planı değişikliklerinin denetimli yapılmasının ve malik iradesinin zayıflaması nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlıkların azaltılmasının amaçlandığını söyledi.

Yeni düzenlemeyle malik iradesinin korunmasının temel olduğunu vurgulayan Kezer, ortak hayat kurallarının daha demokratik biçimde belirlenmesinin ve idare planının keyfi formda değiştirilmesinin önüne geçilmesinin hedeflendiğini anlattı.

Kezer, düzenlemenin aidat hesaplaması, ortak alan kullanımı ve kiralama sınırlamaları üzere bahislerde maliklerin türel teminatını artıracağını lisana getirdi.

“KISA VADEDE HARİKA GENEL KONSEY TALEPLERİ ARTIŞ GÖSTEREBİLİR”

Avukat Kezer, düzenleme sonrası idare şirketlerinin yetki hudutlarının, hizmet bedellerinin ve kontrat fesih süreçlerinin daha fazla dava konusu olabileceğini belirterek, “Her ne kadar düzenleme uyuşmazlıkları azaltmayı hedeflese de kısa vadede iptal davaları, aidat itirazları, yönetim kurulu yetki uyuşmazlıkları ve inanılmaz genel konsey talepleri artış gösterebilir.” diye konuştu.

Kezer, düzenlemenin idare süreçlerinde şeffaflığı artırmayı, aidatların denetlenebilirliğini sağlamayı ve kat maliklerinin haklarını güçlendirmeyi amaçlayan ıslahat niteliği taşıdığını tabir etti.